顺建函〔2008〕160号

区各建设行业协会、商会：
    受全球金融风暴的影响，目前企业经营状况普遍比较困难。12月份，我局向各协会、商会收集了关于减轻企业税负的意见建议，并汇总整理，形成了包括营业税、企业所得税、个人所得税等共十多项减负的措施建议。12 月17 日，我局与区地税局共同召开座谈会，据实反映了企业现在面临的困境，并请地税部门研究这些意见建议的可行性。现将我局建议及地税的回复意见汇总如下：
    一、营业税
    （一）很多协会会员单位反映已完工工程而未收工程款，甚至未结算的工程仍按合同额交纳营业税及企业所得税。施工单位被拖欠工程款已属无奈，但要承担拖欠工程款的税收更属无奈。建议：按企业实收金额报税。
    地税部门回复：
    建筑工程的纳税义务发生时间需按《中华人民共和国营业税暂行条例》、《实施细则》及配套的税收文件的政策规定执行。《佛山市建筑业地方税收征收管理暂行办法》（佛地税〔2004〕25 号）第十条对建筑业营业税的纳税义务发生时间进行归集与明确：
    1、实行合同完成后一次性结算价款办法的工程项目，其营业税纳税义务发生时间为施工单位与发包单位进行工程合同价款结算的当天；
    2、实行旬末或月中预支、月终结算、竣工后清算办法的工程项目，其营业税纳税义务发生时间为月份终了与发包单位进行已完工程价款结算的当天；
    3、实行按工程形象进度划分不同阶段结算价款办法的工程项目，其营业税纳税义务发生时间为各月份终了与发包单位进行已完成工程价款结算的当天；
    4、实行其他结算方式的工程项目，其营业税纳税义务发生时间为与发包单位结算工程价款的当天；
    5、纳税人自建建筑物后销售的，其自建行为的纳税义务发生时间，为其销售自建建筑物并收讫营业额或者取得索取营业额凭据的当天；
    6、建筑业总承包人扣缴营业税税款的扣缴义务发生时间，为扣缴义务人代分、转包人收取分、转包工程款或取得索取营业收入款项凭据的当天；如未代收分、转包工程款或未取得索取营业收入款项凭据而发生支付分、转包工程的，则在支付分、转包工程款的当天。
    因此，建筑工程的纳税义务发生时间不能简单“按企业实收金额报税”。
    （二）营业税是按照营业额全额征税，而不是按照净额（差价）征税，更不是像增值税那样只对增值额征税，这就使购进工程材料所承担的增值税不能得以扣除，于是承担了营业税和增值税的双重税收负担。建议：合理减负。
    地税部门回复：
    营业税按营业额全额征收不能按净额（差价）征税，也不能像增加税那样只对增值额征税，造成购进工程材料所承租的增值税不能扣除，承担双重税负。该问题是税制的问题，是客观存在的事实。
    《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十八条明确规定：纳税人从事建筑、修缮、装饰工程作业，无论与对方如何结算，其营业额均包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款在内。
    同时，考虑到实际执行中确实存在的种种问题，2003年《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税〔2003〕16号）第三点第（十三）款规定：“其他建筑安装工程的计税营业额也不应包括设备价值，具体设备名单可由省级地方税务机关根据各自实际情况列举。”据此，广东省地方税务局《关于明确建筑安装工程计税营业额可减除其价值的设备名单的通知》（粤地税函〔2004〕720号）结合我省实际情况，对建筑安装工程计税营业额中可减除其价值的设备名单进行了列举，包括：输配变电工程所使用的变电设备、电缆；电梯、空调设备、锅炉；机器设备、电子通讯设备等。
    对省局没有具体列举的项目，不能在计税营业额中减除。因此，在营业税政策未改变前，暂只能按相关政策执行。
    （三）根据条例，物业管理区域内的公共水、电费应由相关业主分摊；公共设施设备的大、中修可申请使用维修基金，如未有维修基金，可向相关业主分摊。但现顺德的大多数旧的物业管理小区均采用“一费制”的收费方式，大多数没有维修资金，上述费用都在管理费收入中开支。建议：管理费的收入，应在扣除上述公共水费、电费、以及维修费后计缴营业税及相关税项。
    地税部门回复：
    物业管理公司的营业税计税依据是收入减除符合条件的代收费用（包括代支付的水费、电费、燃气费、房租及维修基金等费用）后的余额，即实行差额征税。具体可按以下处理：
    一是业主的公共水电分摊必须严格按照《关于规范全省城镇住宅小区物业管理服务中公共水电费分摊问题的通知》（粤价〔1997〕173 号，附后）的规定进行计算分摊。超过分摊范围和标准的不得在营业税前减除。
    二是发生的直接的维修费用不得扣除，代收的国家规定的维修基金可扣除。
    三是关于票据的使用规范。考虑到实际情况，物业管理公司符合条件的代收费用可以不开具税务发票，物业管理费应按照规定开具地税部门的发票。
    附列相关税收规定：《国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》（国税发〔1998〕217 号）规定，“物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃(煤)气费、维修基金、房租的行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务，因此，对物业管理企业代有关部门收取的水费、电费、燃(煤)气费、维修基金、房租不计征营业税，对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。
    《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税〔2003〕16 号）规定：“从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。”
    二、企业所得税
    （一）广东省自2008 年1 月1 日起，全市核定征收企业的应税所得率建筑业为10%的标准执行。但目前由于材料升价，建筑工人工资提高等原因，造成企业成本加大，还有开发商通过投标压低工程造价，种种原因都造成企业的利润根本不能达到10%的行业利润率。在建筑行业与其它行业的对比，应是微利行业，实际是4%～5%，再交25%，实得3%～3.75%。
    建议：一是按企业的诚信度及全年综合业绩考虑奖励（以自报为主，当地税所审核为辅）；二是将建筑设计行业在普通服务性行业中单列,税负监控率控制在4%左右；三是建议适当调低企业所得税预征毛利率。
    地税部门回复：
    1、国家税务总局《企业所得税核定征收办法》（国税发〔2008〕30号）对各个行业的企业所得税应税所得率的具体幅度作了明确规定，目前我区执行的企业所得税应税所得率是市国、地税局根据总局文件规定的幅度（8—20%）要求结合本地实际情况联合制定的，建筑业10%应税所得率已几乎是总局规定幅度内最低的。
    2、对利润水平比较的企业，建议企业健全完善账务，实行查帐征收。
    3、我局2008 年对查帐征收企业的税负监控率是在大量的测算和调查的基础上制定的，其中建筑业的整体税负监控率已由原来的5.5%调低至4.9%，应该比较合理，但有个别企业未达到这个标准，这是个体的差异现象。
    4、根据《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函〔2008〕299 号）规定：房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。并规定位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，非经济适用房开发项目预征利润率不得低于15%。
    因为该预征利润率是总局文件直接规定的，故区地税局无法作出相关调整。
    三、个人所得税
    （一）外出经营带征的个人所得税实际为当地所征的工商费，工商费已经取消而施工单位还要缴纳。建议：取消外出经营代征的个人所得税。
    地税部门回复：
    企业对该问题的理解有误差。征收个人所得税与工商费根本没有任何关系，故取消工商费也不影响个人所得税征收。税务机关对外出经营的建筑施工单位征收个人所得税是执行相关税收政策文件规定，该项政策在全国各地均有实施，故在国家的税收政策未有调整变动前，暂没有依据取消。
    （二）福利费(按工资额14%计提)内开支的员工福利补贴、六一儿童节补贴、组织员工外出参观学习等费用，还要补纳个人工薪所得税，这一做法不合理。建议：福利费内开支免除个人工薪所得税。
    地税部门回复：
    “福利费、抚恤金、救济金”按政策规定免征个人所得税，但该“福利费”是指根据国家有关规定，从企业、事业单位、国家机关、社会团体提留的福利费或者工会经费中支付给个人的生活补助费。所说的“救济金”，是指国家民政部门支付给个人的生活补助费。生活补助费，是指由于某些特定事件或原因而给纳税人本人或其家庭的正常生活造成一定困难，其任职单位按国家规定从提留的福利费或者工会经费中向其支付的临时性生活困难补助。而问题中所反映的人人有份的相关补贴及外出参观学习费，不属于免税的福利费范围，应当计入工资薪金收入征收个人所得税。
    四、土地增值税
    土地增值税以项目清算不存在异议，可在相关扣除项目划分标准上存在认知的不同。举个例子：房地产行业的企业生产的普通住宅的楼高在3 米以下，而非普通住宅（如商铺）一般在7米左右，就空间高度而言，划分标准就存在不同。如参照税务部门的标准，商铺划分可售面积应在普通住宅的2 倍以上，同时非普
    通住宅的建筑成本和使用年限亦与普通住宅有区别。又有一则不同：顺德房地产行业的企业在生产建设楼房时在划分普通住宅与商业性建筑有着与广、深等大都市的天壤之别，大都市在项目开发时就划分好商业区建筑与普通住宅，因此很容易依据在开发时确定的标准作项目清算，达成认知的统一。但在顺德，大部分项
    目立项时是以生产建设普通住宅，在生产建设普通住宅的同时，本着企业的利益出发，部分临近路边位置的建筑自然就使成为了商业用途，从而亦使此部分的建筑产生了较大的增值。
    为此，建议：
    （一）土地增值税清算以一整个项目作单位清算，不再区分这一整个项目中的商业部分，保持清算项目的完整性。
    （二）土地增值税清算在划分标准上要充分考虑收入、成本、费用的配比（如税金的扣除方式），保持清算数据的可靠与相关性。
    （三）土地增值税不作预征，到项目基本完结时再进行征收。由于房地产市道极易受政策影响，价格上落比较大，若不论有否增值一律按预征处理，容易造企业成多交税，加重企业的负担，因此，建议到项目建设完成及销售达到一定比例时，再进行土地增值税征收。这样计算出来的结果相对准确，减少误差。
    （四）土地增值税目前税务处理的方法是按销售收入带征，达到清算标准的，则进行土地增值税的清算。其中有的房产公司采用分期开发的，税务部门也采用分期清算土地增值税，比如一期土地增值税-100 万，二期100 万，税务部门单独计征有盈利的二期，我们认为这不太合理的，土地增值税清算应该考虑企业分期开发的实际情况，采用分期累计预缴，整体完工清算。
    地税部门回复：
    1、我们目前土地增值税清算都是以项目进行的，但根据财税字[1995]048 号文的规定，“纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核实增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定。”财税〔2006〕21 号文重申明确，“纳税人既建造普通住宅，又建筑其他商品房的，应分别核算土地增值额”。国税发〔2006〕187 号文又再细化了规定的范围，明确开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
    2、对土地增税清算在成本费用的配比上，市局现行的规定是按建筑面积进行分配，但这并不是说唯一的分配办法。因为土地增值税清算的具体操作比较复杂，有些问题在实际操作中才会发现，所以，我们也正在不断理顺清算相关计算的具体操作，并积极向上级反映情况，但在上级调整前，应执行现有的计算办法。
    3、根据《土地增值税力暂行条例实施细则》第十六条规定：纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。按照上述的规定，广东省地税局在1995 年也出台了土地增值税征收管理办法，市政府也在1996 年以佛府函〔1996〕049号对我市预售房征收土地增值税及预征率作了规定。待项目结束后，再进行清算。
    4、采用分期开发的，我们在清算时是按分项目或分期（具体视其立项情况）进行清算，同一项目分期立项的，按分期进行清算。对清算需补税的，按规定补税；对清算需退税的，经过我们税务部门检查审核确认后，给予退税。由于本次清算工作时间短，所以我们暂未统一开展清算退税的检查审核工作。
    五、土地使用税
    （一）当企业进行物业经营长期拥有时，应当缴纳土地使用税。当企业对项目进行申报预售时，已表明企业已不再将该土地作为库存的产品拥有，因此，缴纳土地使用税已显得不必要。建议：土地使用税可根据企业的物业用途作为征收的依据。
    地税部门回复：
    财税〔2006〕186 号《财政部国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》第二点：关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间问题规定：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月 起缴纳土地使用税。房产开发公司的房产虽进入预售阶段，但房产的产权未转移，所以，在房产产权转移前，仍应由房产公司缴纳土地使用税。[注：市局明确，已售单位按照房地产开发企业与购房方签订的并经建设部门备案登记的商品房购买合同所约定的交付时间确定。超过该合同约定的交付时间的商品房（或其他类型的房产）即为已售单位。也就是说，房地产开发企业土地使用税的纳税义务截止至合同约定的房产交付的当月（含当月）。
    （二）土地使用税税负高。库存土地未开发，或未销售都要缴交土地使用税，按地段划分，大良地段每平方米12 元，无形使房地产公司加大成本。建议：库存土地未开发的免征或降低土地使用税。
    地税部门回复：
    现时执行的土地使用税额，是根据2006 年底国务院修改土地使用税暂行条例后的要求，结合我市的实际，市政府报省政府审批确定的，我们区级的地税部门无权调整适用税额或降低税额。至于该税率在现阶段经济比较低迷的状况显得有点偏高，我们逐级向上反映。
    （三）建议土地使用税的纳税时间为房屋交付次日。
    地税部门回复：
    对房产企业土地使用的截止时间为截止至合同约定的房产交付的当月，原因是土地使用税的纳税义务是按月计算的，按日计算操作很困难，同时也不符合土地使用税相关的计算原则。
    六、房产租赁税
    现行出租房产税率过高，企业若拥有物业出租，除按租金收入缴纳营业税及附加5.62％的税款外，还需要缴纳12％的房产税，税负水平接近18％。企业扣除折旧摊销、利息和税金外，几乎没有得益。建议：采取一定的优惠政策加以扶持，缓解税负过重。
    地税部门回复：
    房产租赁需缴纳营业税、房产、土地使用税，还有附征的税费，税负是较高的，但上述税种的税率都是国家相关的税收法律法规规定的，我们无权更改，也不能超越国家规定的税收优惠政策给予纳税人优惠。至于税负确实比高，我们只能逐级向上的反映情况，希望上级政策制定部门能根据实际，适当调整相关的税收政策。
    七、有关社会保险费的问题，需要与社保部门沟通协调。发票管理由于涉及各镇街的税收计算和分成，目前暂无法在各镇街通用。
    根据以上回复意见，由于区地税部门的办税性质，本身无权对现行政策和规定进行调整。因此，我局建议，在我局及其他部门积极向上级部门沟通、寻求支持的同时，各协会、商会可单独联系税务部门，就某方面问题进行专门咨询和沟通。

    专此函复

佛山市顺德区建设局
二00八年十二月二十五日